Immobilie als Altersvorsorge – Pro und Contra eines Immobilienkaufs

Immobilie als Altersvorsorge: Pro und Contra eines Immobilienkaufs

Immobilie als Altersvorsorge – Non plus Ultra oder finanzielles Klumpenrisiko? Pro und Contra eines Immobilienkaufs.

Der Immobilienmarkt boomt. Trotz eines vielfach bereits signifikanten Preisanstiegs von Immobilien, gerade in Metropolregionen, erfreut sich das “Betongold” weiterhin großer Beliebtheit.

Vielfach wird behauptet, Immobilien seien als Altersvorsorge geradezu alternativlos. Es heißt, Miete sei herausgeworfenes Geld. Und Du solltest Dir die Miete lieber in die eigene Tasche bezahlen, indem Du monatlich eine fremdfinanzierte Immobilie abbezahlst.

Das klingt erstmal plausibel. Aber ist es auch richtig? Ganz so einfach ist es bei näherem Hinschauen nicht…

Vor diesem Hintergrund habe ich mir die Frage gestellt, ob und für wen sich ein Immobilienerwerb lohnt. Und ob eine Immobilie als Altersvorsorge geeignet ist.

Kaufen oder mieten – was ist die bessere Entscheidung?

Das Zinsniveau ist weiterhin sehr niedrig. Darlehen zur Immobilienfinanzierung sind günstig. Gleichzeitig ist es nicht attraktiv, sein Geld in die (in Deutschland weiterhin beliebten) festverzinslichen Sparprodukte anzulegen. Dies führt fast unweigerlich dazu, dass viele Menschen über den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses nachdenken.

Die Frage “kaufen oder mieten” ist jedoch nicht einfach – und pauschal auch nicht zu beantworten. Schließlich dürfte der Erwerb einer Immobilie für die meisten von uns die größte finanzielle Entscheidung sein, die sie im ganzen Leben treffen. Insofern sollte diese auch gut überlegt sein.

Zunächst einmal ist es eine Lebensstil-Entscheidung, ob Du in einer selbst genutzten Immobilie wohnen möchtest. Und wo Du diese erwerben möchtest bzw. Dir auch leisten kannst. Viele stehen vor der Frage: Wohnung in der Stadt (mit guter Infrastruktur und kulturellem Angebot) oder Haus auf dem Land (mit mehr Platz, Garten und Natur, aber auch Pendelzeiten und -kosten)? In diese Grundsatzentscheidung fließt natürlich meistens auch mit ein, ob man Kinder hat / mal haben möchte oder nicht.

Weiterhin sind mit einer eigenen Immobilie (sowohl bei Selbstnutzung als auch bei einer Vermietung) eine ganze Reihe von Aufgaben verbunden, die nicht jedem immer Spaß machen. Die WirtschaftsWoche spricht in ihrer Ausgabe 39/2018 gar von einem “Fluch der Eigentumswohnung”.

Ein Immobilienkauf ist eine finanzielle Grundsatzentscheidung

Gleichzeitig ist ein Immobilienkauf eine finanzielle Grundsatzentscheidung für die Geldanlage: Alles auf die eine Karte “Immobilie” setzen – oder diversifiziert in verschiedene Anlageklassen (Aktien, Anleihen, Rohstoffe etc.) anlegen? In diesem Zusammenhang ist es wichtig, sich vor der Entscheidung Gedanken über seine persönlichen Lebensziele zu machen. Aus diesen lassen sich dann die geeigneten finanziellen Ziele und Entscheidungen ableiten.

Ein Autor, der sich sehr ausführlich und zugleich kritisch mit der Fragestellung “Kaufen oder Mieten” auseinandergesetzt hat, ist Gerd Kommer. In seinem gleichnamigen Buch legt er auf Basis historischer Daten dar, welche Mythen rund um den Immobilienkauf bestehen und ob diese einer empirischen Überprüfung standhalten.

Unter dem Strich bleibt beim Immobilienerwerb häufig eine schlechte finanzielle Rendite bei gleichzeitig hohem Risiko. Über einen Betrachtungszeitraum von mehreren Jahrzehnten war die Gesamtrendite von Eigenheimen in den betrachteten Ländern niedriger als die Rendite simpler Wertpapierportfolios aus Aktien und Anleihen.

In vielen Fällen dürfte Mieten also die wirtschaftlichere Alternative sein. In einem aktuellen Blogartikel kommt Herr Kommer zu der Einschätzung, dass die historischen Renditen aus Wohnimmobilien unterhalb von Aktien und leicht oberhalb von Staatsanleihen liegen – und dass dies auch zukünftig so sein dürfte.

Hinzu kommt, dass Kapitalmarktanlagen sehr viel liquider als ein Immobilien-Investment sind und mit deutlich geringeren Transaktionskosten für Kauf / Verkauf verbunden sind.

Die Preisentwicklung einer Immobilie hängt von vielen Faktoren ab

Die Frage, ob sich ein Immobilienkauf bzw. eine Immobilie als Altersvorsorge lohnt, hängt von vielen Variablen ab, die auf die Preisentwicklung von Wohnimmobilien wirken:

Entwicklung des Zinsniveaus
Entwicklung der Mieten
Einkommensentwicklung
Bevölkerungswachstum
Anzahl der Haushalte
Verfügbarkeit von Bauland
Entwicklung der Baukosten
Entwicklung der Aktienkurse
Veränderung der Wohnpräferenzen (Wohnen in der Stadt oder auf dem Land)
Kreditpolitik der Banken
Spekulative Erwartungen
Lokale, regionale oder nationale Preisentwicklungen
…

Diese (nicht vollumfängliche) Auflistung von Faktoren zeigt, dass vermeintlich einfache Wahrheiten wie “Kaufen ist immer besser als Mieten” oder “Mieten ist rausgeworfenes Geld” der Komplexität des Themas nicht gerecht werden.

Immobilienbesitzer sind oft vermögender als Mieter – aufgrund des Zwangsspareffektes

Die folgende Tabelle aus dem Buch von Gerd Kommer zeigt konzeptionell einen Vergleich der Zahlungsströme bei einem Eigenheimbesitzer und einem Mieter, der in ein Wertpapier-Portfolio investiert.

Zeile	Eigentümer	Mieter
1	-Investment (Eigenkapitalanteil des Kaufpreises)	-Investment
2	-Kaufkosten	-Kaufkosten
3	+Wertsteigerung	+Wertsteigerung (Kursgewinne)
4	-Laufende Kosten (Instandhaltung, Versicherung etc.)	+ Laufende Erträge (Dividenden und/oder Zinsen)
5		-Steuern auf laufende Erträge
6	-Annuität (Zins, Tilgung)	-Miete
7	-Verkaufskosten	-Verkaufskosten
8	--> Rendite	--> Rendite

Obwohl die Tabelle keine konkreten Zahlenwerte enthält ist nachvollziehbar, dass bei einer fremdfinanzierten Immobilie die monatlichen Ausgaben der Eigentümer in Form von Zinsen und Tilgung (“Annuität”) zzgl. der laufenden Kosten für Instandhaltung höher sind als die monatlichen Mietzahlungen eines Mieters.

Für einen sinnvollen Vergleich sind nicht nur die Renditen, sondern auch die Endvermögen zu betrachten. Allein hierum geht es bei der finanziellen Bewertung der Frage “Kaufen oder Mieten”.

Für einen aussagekräftigen Vermögensendwertvergleich ist zu unterstellen, dass der Mieter seinen monatlichen Ausgabenvorteil nicht verkonsumiert, sondern in sein Wertpapierportfolio investiert.

Sofern ein solches Investment erfolgt, liegt der Vermögensendwert eines Mieters (aufgrund der im langjährigen Durchschnitt zu erwartenden höheren Rendite der Wertpapieranlage im Vergleich zur Immobilie) häufig höher als der eines Eigentümers. In der Praxis erfolgt dieses regelmäßige Investment des monatlichen Ausgabenvorteils in ein Wertpapierportfolio durch den Mieter aber oft nicht. Und dies führt dazu, dass Immobilienbesitzer häufig finanziell besser dastehen als Mieter. Dieser Effekt wird auch als positives Zwangssparen bezeichnet.

Soweit die finanzielle Betrachtung.

Immobilie als Altersvorsorge: Was spricht für, was gegen einen Immobilienerwerb?

Auf der Seite Finanztip wird die Frage “Mieten oder Kaufen” wie folgt beantwortet:

Du solltest kaufen, wenn Du

langfristig an einem Ort bleiben möchtest
die finanzielle Belastung gut ertragen kannst
ein günstiges Objekt gefunden hast
bereit bist, unerwartete Ausgaben z.B. für Reparaturen zu tragen
Dich gerne um Deine Immobilie kümmern möchtest.

Du solltest Mieter bleiben, wenn Du

eher flexibel bleiben willst oder musst
mit Schulden eher schlecht schlafen würdest
es in Deiner Stadt keine günstigen Objekte mehr gibt
keine unerwarteten Ausgaben haben möchtest
Deine Wohnung einfach nur nutzen möchtest.

Lass Dir von Immobilienverkäufern, Maklern und Bauträgern nicht einreden, kaufen sei in jedem Fall besser als zu mieten. Als Faustregel gilt laut Finanztip: Ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis (Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete ohne alle Neben- und Betriebskosten) bis zum Faktor 20 gilt als relativ günstig, ab Faktor 25 als relativ teuer. Wobei hierbei natürlich (z.T. deutliche) regionale Unterschiede bestehen und zu berücksichtigen sind.

Eine gute Übersicht, welche Argumente für und welche gegen einen Immobilienerwerb sprechen, findet sich bei zendepot:

Was spricht für den Immobilienerwerb?

Zwangsspareffekt
Steuerliche Bevorzugung (eingesparte Miete wird nicht besteuert; Kapitalerträge hingegen schon)
Schutz vor Mieterhöhungen
Schutz vor Eigenbedarfskündigungen.

Was spricht gegen den Immobilienerwerb / für die Miete?

Keine Instandhaltungskosten
Bessere Risikostreuung (Aufteilung des Vermögens auf mehrere Anlageklassen)
Höhere Rendite mit Aktien
Geringere Transaktionskosten beim Kauf / Verkauf von Wertpapieren ggü. Immobilien
Räumliche Flexibilität
Finanzielle Flexibilität.

Ist eine selbst genutzte Immobilie eine gute Altersvorsorge?

Eine weitläufig verbreitete Meinung ist, dass sich Immobilien gut zur Altersvorsorge eignen. Begründung: Wer als Eigenheimbesitzer im Ruhestand in einer schuldenfreien Immobilie wohnt, steht finanziell besser da als jemand, der weiterhin jeden Monat seine Miete bezahlt.

Laut Gerd Kommer ist dies ein Mythos, der einer näheren Überprüfung nicht standhält. Demnach eignen sich Immobilien aus finanzieller Sicht schlechter zur Altersvorsorge als Kapitalmarktanlagen mit etwa gleichem Risiko. Dies liegt einerseits daran, dass Börseninvestments (historisch betrachtet) langfristig eine höhere Rendite haben als Immobilien.

Andererseits ist es nicht möglich, eine Immobilie im Ruhestand nach und nach zur Deckung der Lebenshaltungskosten zu “verbrauchen”. Eine Verrentung von Immobilien ist zwar grundsätzlich möglich, tendenziell aber eher kompliziert und teuer.

Bei Finanzanlagen ist hingegen sowohl der sukzessive Verbrauch als auch eine Verrentung unproblematisch. Hinzu kommt, dass eine Immobilie – wenn die Kinder aus dem Haus sind und ggf. ein Partner bereits verstorben ist – zu groß und unpraktisch für eine Selbstnutzung ist. Weiterhin fallen hohe Energie- und Instandhaltungskosten an, die wiederum mit entgangenen Kapitalerträgen einhergehen.

Der Hauptgrund, warum Immobilienbesitzer häufig finanziell besser gestellt sind als Mieter, ist nicht eine besser Renditeentwicklung von Immobilien gegenüber anderen Anlageklassen, sondern das mit dem Immobilienerwerb verbundene “Zwangssparen”.

Nach den Erhebungen im Buch von Gerd Kommer hatten Mieter in Deutschland in den vergangenen Jahrzehnten sehr gute Chancen, durch Investition in ein simples Wertpapierportfolio (50% Aktien, 50% Anleihen) ein größeres Endvermögen zu erreichen als Eigenheimbesitzer.

Den finanziellen Renditevorteil, der aus dem Mieterdasein in der Vergangenheit resultierte und der wohl auch in Zukunft bestehen wird, kann ein Mieter aber nur realisieren, wenn er zwei Voraussetzungen erfüllt: Er muss genauso viel, lange und diszipliniert sparen wie ein Immobilieneigentümer. Und er muss langfristig in einer Kapitalmarktanlage investiert bleiben, die in puncto Risiko mit einem Eigenheim vergleichbar ist. Er muss hierbei als kostenminimierender Buy-and-hold-Anleger handeln.

Faustregeln für den Immobilienerwerb

Sofern Du Dich – nach sorgfältiger Abwägung der Vor- und Nachteile sowie Deiner individuellen Präferenzen – zum Kauf einer Immobilie entschließt, empfiehlt Kommer u.a. die Beachtung folgender Faustregeln:

Dein Eigenkapital sollte mindestens 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufkosten abdecken.
Setze alle Deine Eigenmittel ein.
Die Finanzierung sollte so gestaltet sein, dass jeden Monat ein ausreichend großer Liquiditätspuffer übrig ist, während gleichzeitig mindestens 1,5 – 2 Prozent des Immobilienwertes pro Jahr für Instandhaltung ausgegeben oder zurückgelegt werden kann.
Mindestens zwei Drittel des Kredites sollte mit einer langfristigen Kreditbindung (15 – 25 Jahre) abgesichert sein.
Erwirb’ keine Immobilie, wenn Du nicht damit rechnen kannst, mindestens 10 Jahre dort zu wohnen.

Im Buch werden all diese Aspekte ausführlich erläutert. Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu erwerben, für den lohnt sich eine intensive Auseinandersetzung mit der Thematik. Das Buch enthält auch ein “Kaufen-versus-Mieten-Tool”, das eine genaue Analyse auf Basis Deiner konkreten Daten ermöglicht.

Solltest Du Dich für einen Immobilienkauf entscheiden, empfehle ich Dir zur Vorbereitung der konkreten Immobilienauswahl und Kaufabwicklung weiterhin das Finanztest Immobilien Set, das viele nützliche Tipps und Checklisten enthält.

Immobilie als Altersvorsorge: Mein Fazit

Ich persönlich komme für mich zu der Einschätzung, dass die vielfach vertretene Meinung “Kaufen ist (immer) besser als Mieten” so nicht richtig ist. Natürlich hat ein Immobilienkauf seine Reize und Vorteile. Rein aus monetären Gründen würde ich persönlich aber keine Immobilie erwerben.

Letztendlich bewegt man sich bei der Kaufen-oder-Mieten-Frage immer in einem Spannungsfeld von Vermögensanlage und Lebensstil-Entscheidung.

Beantwortet werden kann die Frage nur unter Berücksichtigung persönlicher Präferenzen, u.a. hinsichtlich “Lifestyle” und Anforderungen an (räumliche und finanzielle) Flexibilität.

Für mich persönlich bleibt ein Immobilieninvestment ein finanzielles Klumpenrisiko mit ungewisser Renditeprognose und deutlichen Flexibilitätsnachteilen.

Im Hinblick auf meine Altersvorsorge fühle ich mich mit einem diversifizierten Wertpapier-Portfolio und der damit einhergehenden größeren Flexibilität wohler. Der Aspekt der Flexibilität ist aus meiner Sicht gerade für die Generation Y – aufgrund der häufig eher wechselhaft verlaufenden Erwerbsbiografien – ein nicht zu vernachlässigender Aspekt. Wichtig ist aus finanzieller Sicht, dass ein Mieter seinen monatlichen Ausgabenvorteil konsequent und diszipliniert in ein Wertpapier-Portfolio investiert, und die höhere Liquidität nicht für Konsum aufwendet.

Im Endeffekt bleibt ein Immobilienkauf aber aus meiner Sicht immer eine Frage persönlicher Präferenzen und Überzeugungen, abseits rein finanzieller Erwägungen. Ich wünsche Dir bei Deiner ganz persönlichen Entscheidung viel Erfolg!